Themengebiet

Kreditrisiko

Rechtsakt

Verordnung (EU) Nr. 575/2013 (CRR)

Artikel / Absatz

Art. 128 Abs. 2 Buchstabe d CRR

Einreichungsdatum

12.12.2019

Thematik

Spekulative Immobilienfinanzierungen nach Art. 128 Abs. 2 Buchstabe d CRR i. V. m. Artikel 4 Abs. 1 Nr. 79 CRR

Frage

Lässt sich die Anwendung des Merkmals der Absicht, eine Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, anhand in der Praxis beobachtbarer typisierter Fälle konkretisieren?

Hintergrund der Frage

Im Rahmen des Fachgremiums Kredit wurde eine Reihe von Fragen zur Definition spekulativer Immobilienfinanzierungen nach Artikel 4 Abs. 1 Nr. 79 CRR an die Aufsicht herangetragen. Dabei ging es um die Konkretisierung des Merkmals der Ab-sicht, die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen.

Antwort (BaFin)

Die CRR-Definition für spekulative Immobilienfinanzierungen legt fest, dass bereits allein die Absicht, dass ein Darlehen mit dem Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie getilgt werden soll, ausreicht, damit dieses Darlehen als mit hohem Risiko verbunden zu betrachten ist. Weder die Bonität des Kreditnehmers noch eine evtl. vorhandene grundpfandrechtliche Besicherung können bei dieser Klassifizierung risikomindernd berücksichtigt werden.

Unbebaute Grundstücke

Die Vergabe eines Darlehens zum Erwerb eines unbebauten Grundstücks erfüllt den Tatbestand der spekulativen Immobilienfinanzierung auch dann, wenn das Grundstück erst nach Bebauung mit Gewinn verkauft werden soll. Der Verkauf des Grundstücks und der Verkauf des darauf erstellten Gebäudes sind weder juristisch noch wirtschaftlich trennbar. Dies gilt auch für den damit erzielten Gewinn.

Die Annahme, dass ein Grundstück vom Kunden im Bestand gehalten werden soll, so dass keine Verkaufsabsicht und damit keine spekulative Immobilienfinanzierung vorliegt, hat das Institut zu dokumentieren und zu begründen, z.B. damit, dass der Kunde explizit äußert, das Grundstück im Bestand halten zu wollen.

Planmäßige Rückzahlung aus dem Verkaufserlös

Mit Blick auf die Ratio der Regelung ist keine spekulative Immobilienfinanzierung anzunehmen, wenn mindestens 51% des dem Kreditnehmer von der Bank zugesagten Kreditrahmens durch rechtsverbindliche, unwiderrufliche Kaufverträge für die finanzierte Immobilie abgedeckt sind. Ein Kaufvertrag ist dann als unwiderruflich anzusehen, wenn keine vertraglichen Rücktrittsrechte mehr bestehen und der Kaufvertrag nicht (mehr) auflösend bedingt ist. Für die Frage, ob ein Kaufvertrag unwiderruflich ist oder nicht, sind lediglich vertraglich nicht ausschließbare gesetzliche Rücktrittsrechte unschädlich. Das Kreditinstitut hat in geeigneter Weise sicherzustellen, dass die Kaufpreiszahlungen tatsächlich zur Rückzahlung des Kredites zur Verfügung stehen.

Gleiches gilt, sofern die Kapitaldienstfähigkeit unabhängig von der Verkaufsabsicht des Kreditnehmers durch rechtsverbindliche Mietverträge für die finanzierte Immobilie vollständig abgesichert ist und das Institut für die Zwecke der internen Steuerung auf eine Rückzahlung aus den Mieteinnahmen abstellt.

Planmäßige Rückzahlung aus Mieterträgen

Soll das Darlehen langfristig aus Mieterträgen aus der finanzierten Immobilie zurückgezahlt werden, so ist keine Verkaufsabsicht und somit keine spekulative Immobilienfinanzierung anzunehmen. Dafür ist es unschädlich, wenn die Möglichkeit besteht, dass der Kreditnehmer die Immobilie verkauft und für diesen Fall kurzfristig tilgen darf.

Laufende Nr.

52-20/009