Bei Festdarlehen in Kombination mit einem Tilgungsersatzprodukt handelt es sich um eine vormals gängige Finanzierungskonstruktion, die hauptsächlich zur Immobilienfinanzierung eingesetzt wird. Als Tilgungsersatz werden regelmäßig Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträge eingesetzt. Bei dieser Vertragskonstruktion erbringt der Kunde während der Laufzeit des Darlehensvertrags keine regelmäßigen Tilgungsleistungen; vielmehr zahlt er während der Laufzeit ausschließlich Zinsen auf das (gesamte) Darlehenskapital. Zugleich bespart er den Tilgungsersatz, aus dessen Ertrag bzw. Ablaufleistung letztendlich die vollständige Rückzahlung des Darlehens zum Ende der Laufzeit erfolgen soll. Die Rechte und Ansprüche aus dem Tilgungsersatz werden im Rahmen des Darlehensvertrages an die Bank abgetreten.

Bei dieser Finanzierungskonstruktion ist allerdings zu beachten, dass das Darlehen zum Ende der Laufzeit auch dann in voller Höhe zurückzuzahlen ist, wenn die Leistung des jeweiligen Tilgungsersatzprodukts hierfür nicht ausreichend sein sollte.

In der letzten Zeit mussten die meisten Versicherer die Überschussbeteiligungen bei Kapitallebensversicherungen aufgrund der gegenwärtigen Kapitalmarktsituation teilweise erheblich senken. Dementsprechend werden die Ablaufleistungen geringer ausfallen als noch vor einigen Jahren vorhergesagt. Daher werden in vielen Fällen die Ablaufleistungen nicht zur Tilgung der Darlehen ausreichen. Wenn Sie also eine Lebensversicherung für die Tilgung eines Darlehens abgeschlossen haben, sollten Sie prüfen, ob die Ablaufleistung tatsächlich zur Tilgung ausreicht. Im Allgemeinen informieren die Versicherer ihre Kunden von sich aus über die nach den aktuellen Überschusssätzen zu erwartenden Ablaufleistungen. Sollten Sie eine solche Information nicht erhalten haben, wenden Sie sich bitte an Ihren Versicherer. Wenn Sie feststellen, dass die Ablaufleistung voraussichtlich nicht zur Tilgung des Darlehens ausreichen wird, sollten Sie nicht einfach abwarten, sondern rechtzeitig mit Ihrer Bank über die Schließung der Finanzierungslücke sprechen.

Erfolgt die Tilgung des Festdarlehens mittels eines Bauspardarlehens, kann es zu Problemen kommen, falls das Bauspardarlehen zum Rückzahlungszeitpunkt nicht zuteilungsreif ist. In diesem Fall kann es erforderlich sein, mit einer Zwischenfinanzierung den Zeitraum bis zur Zuteilungsreife des Bauspardarlehens zu überbrücken.

Ob diese Finanzierungsform im Einzelfall geeignet ist, sollte jeder Kreditsuchende sorgfältig prüfen. Bei beiden Tilgungsersatzfinanzierungsformen können Ereignisse auftreten, die zu Abweichungen von der ursprünglichen Finanzierungsplanung führen.