Sicherheiten sollen gewährleisten, dass die Bank ihr Geld auch dann zurückerhält, wenn Sie als Darlehensnehmerin oder Darlehensnehmer Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen. Die Besicherung erfolgt bei einem Immobilienkredit in der Regel durch eine Grundschuld oder eine Hypothek.

Hypotheken sind von der konkreten Forderung abhängig und passen sich automatisch an den noch ausstehenden Darlehensbetrag an. Die Hypothek besichert also immer nur den konkreten Kredit und verringert sich mit jeder Tilgung. Sie erlischt automatisch, sobald der Kredit vollständig abbezahlt ist.

Im Unterschied dazu vermindert sich eine Grundschuld während der Tilgung eines Darlehens nicht. Nach vollständiger Tilgung des Darlehens muss Ihnen Ihre Bank kostenlos eine Löschungsbewilligung zur Verfügung stellen. Mit dieser kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Für diese Löschung fallen Kosten an. Die Grundschuld kann aber auch im Grundbuch verbleiben und zu einem späteren Zeitpunkt erneut als Darlehenssicherheit eingesetzt werden.

Bei einer Grundschuld führt die regelmäßige monatliche Rückzahlung eines Darlehens dazu, dass der Wert der bei Abschluss des Kreditvertrags bestellten Sicherheiten die offene Forderung übersteigt. Aus dieser sogenannten nachträglichen Übersicherung kann ein Anspruch des Darlehensnehmers auf die teilweise Freigabe der Sicherheiten entstehen. Ein Freigabeanspruch besteht nach Ansicht der Gerichte aber erst dann, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der offenen Forderung und dem Wert der Sicherheit besteht. Dies wird angenommen, wenn der Wert der Sicherheiten 150 Prozent der offenen Forderung übersteigt. Ob tatsächlich eine Übersicherung vorliegt, muss in jedem Einzelfall geprüft werden. Nur durch die Bewertung der Immobilie kann festgestellt werden, ob die Bank eine zu hohe Sicherheit hält. Bei der Bewertung werden die Erlöse zugrunde gelegt, die bei einer Zwangsversteigerung erzielt werden können. Diese sind meist geringer als bei einem Verkauf außerhalb eines solchen Verfahrens.

Im Zweifel können Sie sich zur Freigabe von Sicherheiten rechtlich beraten lassen, etwa bei den Verbraucherzentralen oder durch einen Rechtsanwalt.