Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist ein Kredit einer Bank, Sparkasse, Bausparkasse oder einer Versicherung, der in der Regel zum Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung genutzt wird. Kreditgeber und Kreditnehmende gehen mit einem Immobilienkredit erhebliche, langfristige Verpflichtungen ein. Das spiegelt sich in der Absicherung im Grundbuch und in den Kreditarten wider.

Was versteht man unter dinglicher oder grundpfandlicher Besicherung?

Der Kreditgeber macht die Kreditvergabe regelmäßig von der Bestellung und Eintragung einer Grundschuld (seltener: einer Hypothek) im Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie abhängig. Das nennt man grundpfandliche oder auch dingliche Besicherung.

Durch die Grundschuld (oder die Hypothek) sichert sich der Kreditgeber ein weitgehendes Zugriffsrecht auf die Immobilie, also das Baugrundstück, das Haus oder die Wohnung nebst Zubehör. Es wird üblicherweise geregelt, dass der Kreditgeber aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben kann, wenn Kreditnehmer

• in bestimmter Höhe mit den Darlehensraten im Rückstand (Verzug) sind,
• zahlungsunfähig sind oder
• die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen hinnehmen mussten.

Die Einleitung der Vollstreckung, also der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung, kann schnell gehen. Denn typischerweise müssen Kreditnehmer mit der Grundschuldbestellung eine Erklärung abgeben, dass sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Der Kreditgeber darf deshalb letztendlich, wenn eine der vereinbarten Voraussetzungen vorliegt, unmittelbar aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück plus dazugehörigem Zubehör betreiben.

Dies gilt auch, wenn eine Hypothek vereinbart wird. Rechtlich ist sie etwas anderes als die Grundschuld. Die Folgen einer Inanspruchnahme sind für Sie als Darlehensnehmerin oder Darlehensnehmer aber nahezu identisch.

Welche Arten von Immobilienkrediten gibt es?

Kredite mit Zinsbindung oder variablem Zinssatz

Im Regelfall werden bei Immobilienkrediten die Kreditzinsen für 5, 10 oder 15 Jahre fix vereinbart. Das nennt man Sollzinsbindung, Zinsbindung oder Zinsfestschreibung. In den letzten Jahren werden verstärkt auch Verträge mit einer Sollzinsbindung für einen Zeitraum von 20, 25, 30 oder gar 40 Jahren angeboten. Es gibt daneben allerdings auch Immobilienfinanzierungen mit einem variablen Zinssatz, der von den Entwicklungen eines bestimmten Referenzzinssatzes abhängt.

Annuitätendarlehen oder endfällige Festdarlehen

Immobilienkredite sind in der Regel in monatlich gleichleibenden Raten (Annuitäten) zurückzuzahlen. Die jeweilige Rate umfasst den Zins- und den Tilgungsanteil. Durch die regelmäßigen Tilgungsleistungen reduziert sich der Darlehensbetrag, so dass sich der Zinsanteil einer monatlichen Rate ständig verringert. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil um die ersparten Zinsen, die aus der sukzessiven Reduzierung des Darlehensbetrages resultieren. Solche Immobilienkredite nennt man auch Annuitätendarlehen.

Daneben gibt es auch Immobilienkredite in Form eines endfälligen Festdarlehens, die in der Regel im Rahmen von Kombinationsprodukten, also Festdarlehen in Kombination mit einem Tilgungsersatzprodukt wie einer Kapitallebensversicherung, einem Bausparvertrag oder einem Fondssparplan, eingesetzt werden. Bei endfälligen Festdarlehen werden während der Laufzeit nur die Zinsen auf die Darlehenssumme in voller Höhe gezahlt. Es wird also nicht getilgt. Der Kreditnehmer muss den Gesamtkreditbetrag hier am Laufzeitende auf einmal zahlen. Wenn das endfällige Festdarlehen nicht auf einen sicher zu erwartenden Geldsegen am Laufzeitende abgestimmt ist, muss parallel zur Zinszahlung auf ein anderes Produkt, ein so genanntes Tilgungsersatzprodukt, gespart werden.

Kredite mit Restschuld oder Volltilgerdarlehen

Es gibt Darlehen, bei denen nach der vereinbarten Zinsbindung eine Restschuld stehen bleibt. Hier haben Sie zwei Möglichkeiten:

• Sie lösen den Kredit ab und zahlen die Restsumme aus eigenen Mitteln zurück.
• Sie vereinbaren eine Zinsanpassungsvereinbarung, also eine Anschlussfinanzierung. Das bedeutet, dass für die Restschuld neue Kreditkonditionen festgelegt werden, der Kreditgeber aber der gleiche bleibt. Sie können auch umschulden, das heißt einen neuen Darlehensvertrag mit einem anderen Kreditgeber abschließen.

Daneben gibt es Kreditverträge, bei denen die Kreditsumme nach dem vertraglich vereinbarten Zeitraum vollständig getilgt ist (Volltilgerdarlehen). Es ist nicht unüblich, dass Verbraucher mehrere Anschlussfinanzierungen benötigen, bis sie die Darlehenslast vollständig abgetragen haben.

Forward-Darlehen

Viele Kreditgeber bieten an, bereits lange vor Auslaufen der aktuellen Sollzinsbindung eine neue Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Eine solche Sicherung von Kreditzinsen für die Zukunft nennt man Forward-Darlehen. Teilweise kann man solche Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen.

Wonach richtet sich die Höhe der Zinsen?

Maßgeblich für den Zinssatz, der Ihnen angeboten wird, sind im ersten Schritt drei Faktoren:

• das bei Abschluss Ihres Kreditvertrags gerade aktuelle Zinsniveau, das Sie nicht beeinflussen können,
• Ihre Kreditwürdigkeit und
• Ihr Immobilienprojekt.

Im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung prüft der Kreditgeber zum einen, ob Sie voraussichtlich dazu in der Lage sein werden, die zukünftigen Zins- und Tilgungsleistungen des Immobilienkredits aus den laufenden Einkünften fristgerecht zu tätigen (Kapitaldienstfähigkeit). Hier müssen auch zukünftige, als wahrscheinlich anzusehende Einkommensschwankungen berücksichtigt werden. Zum anderen prüft er Ihre Gesamtverschuldung.

Bezüglich Ihres Immobilienprojekts prüft der Kreditgeber den so genannten Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie und das Verhältnis der Kreditsumme zu diesem Wert, den so genannten Beleihungsauslauf. Der Beleihungswert ist dabei der vom Kreditgeber nach bestimmten, vorgegebenen Verfahren ermittelte Wert der Immobilie. Er darf nicht mit dem Verkehrs-/Marktwert verwechselt werden.

Im zweiten Schritt geht es dann um die konkrete Ausgestaltung der Darlehenskonditionen:

Für eine längere Sollzinsbindung verlangen Kreditgeber etwas höhere Zinsen. Vereinbarungen, die Ihnen mehr Flexibilität bei Rückzahlung des Darlehens einräumen, wie beispielsweise ein Sondertilgungsrecht oder die Möglichkeit, die Tilgung während der Sollzinsbindung zu ändern, können sich ebenfalls in einem höheren Zinssatz niederschlagen.

Bei einem Forward-Darlehen ist für jeden Monat bis zum Ende der aktuellen Sollzinsbindung und der Fortführung des Kredits zu den Bedingungen des Forward-Darlehens ein Zinsaufschlag zu zahlen, der je nach Kreditgeber unterschiedlich sein kann.

Der Zinssatz, den Sie im Darlehensvertrag vereinbaren, ist der so genannte Soll- oder Nominalzins per annum (p.a.), also aufs Jahr gerechnet. Auskunft über die Kreditkosten, die Sie tatsächlich zahlen, gibt aber nicht der Sollzins, sondern der höhere Effektivzins p.a. oder effektive Jahreszins p.a. Im Effektivzins, den alle Anbieter nach der gleichen Formel errechnen müssen, sind auch die mit dem Kredit verbundenen Kosten enthalten.

Achtung: Schon geringfügig höhere Zinsen führen zu einer erheblichen Verteuerung eines Immobilienkredits. Ein Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 300.000 Euro und einem Betrag von 1.575 Euro, den Sie für die monatliche Rate bestehend aus Zins und Tilgung einsetzen können, zahlen Sie beispielsweise bei einem effektiven Jahreszins von 3,14 Prozent pro Jahr bis zur Volltilgung insgesamt rund 113.500 Euro an Zinsen und Gebühren, bei einem effektiven Jahreszins von 3,35 Prozent pro Jahr sind es rund 125.500 Euro. Der Gesamtaufwand beträgt rund 413.500 Euro oder rund 425.500 Euro. Die aus dem nur wenig höheren Zins resultierende Differenz beträgt damit rund 12.000 Euro. Konsequenz daraus: Sie müssten bei gleichbleibender Ratenhöhe rund acht Monate länger zahlen.

Was sind die Risiken eines Immobilienkredits?

Während und am Ende der Sollzinsbindung bzw. der Laufzeit sind folgende Risiken zu beachten:

Anschlussfinanzierung

Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, wird eine Folgevereinbarung zu den dann am Markt verfügbaren Angebotskonditionen geschlossen. Sind die Bauzinsen seit dem Abschluss Ihres Kreditvertrags bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Anschlussfinanzierung gestiegen, kann dies bedeuten, dass Sie fortan höhere Zinsen zahlen müssen. Auch ein zwischenzeitlicher (Beleihungs-)Wertverlust der Immobilie kann zu höheren Zinsen für die Anschlussfinanzierung führen.

Verlust der Immobilie durch Zwangsversteigerung

Sie müssen die vertraglich vereinbarten Kreditraten pünktlich zahlen. In schwierigen Lebenssituationen, wie zum Beispiel Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung können Sie möglicherweise eines Tages die monatlichen Raten für den Immobilienkredit nicht mehr aufbringen. Im ungünstigsten Fall kann es dann dazu kommen, dass der Kreditgeber aus der Grundschuld (oder Hypothek) eine Zwangsverwertung einleitet, also das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert werden.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf trotz laufendem Kredit

Wenn Sie die finanzierte Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen, kann ein Darlehen mit Sollzinsbindung meist nur gegen Zahlung einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Mit dieser Forderung gleicht der Kreditgeber seinen Zinsverlust aus.

Wertverlust der Immobilie

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, kann der Erlös niedriger ausfallen als der Darlehensbetrag, der noch abzulösen ist. Dieser Fall kann insbesondere bei Neubauten oder überteuert gekauften bzw. gebauten Immobilien eintreten.

Wie berechne ich, wieviel Kredit ich mir leisten kann?

Wichtig ist, dass Sie sich eine detaillierte Übersicht über Ihre finanziellen Möglichkeiten verschaffen. Wieviel Eigenkapital (siehe Info-Kasten) ist vorhanden? Welchen Betrag können Sie langfristig monatlich abzahlen?

Aus Eigenkapital und tragbarer monatlicher Belastung kann man berechnen, welchen Betrag ein Kreditgeber voraussichtlich als Immobilienkredit gewähren würde. Dafür können Sie Kreditrechner im Internet nutzen oder bei einem Kreditvermittler, einer Bank, Sparkasse, Bausparkasse oder einer Versicherung nach einer ersten Einschätzung fragen. Mit diesen drei Werten, also Eigenkapital, möglichem Fremdkapital (siehe Info-Kasten) und tragbarer monatlicher Belastung ist der grobe Rahmen für das, was Sie sich unter normalen Umständen leisten können, abgesteckt. Viele nützliche Tipps und Links zur Eigenkapitalberechnung und zur Berechnung der tragbaren monatlichen Belastung gibt es beispielsweise auf der Website der Verbraucherzentrale.

Möglicherweise können Sie Ihren Spielraum durch die Nutzung staatlicher Förderprogramme erweitern. Förderprogramme und die Antragsvoraussetzungen und Antragsfristen gehören zur Beratung zu Immobiliendarlehen. Es kann dennoch nützlich sein, sich vorab bereits einen Überblick zu verschaffen.

Wo kann ich mich über Finanzierungsangebote informieren?

Informationen erhalten Sie bei allen Kreditgebern, also Banken und Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen. Weitere Anlaufstellen sind Kreditvermittler (Immobiliardarlehensvermittler), darunter auch Online-Kreditvermittlungsportale.

Beraten lassen können Sie sich ebenfalls bei allen Kreditgebern und bei Immobilar-Darlehensvermittlern. Die gesetzlichen Anforderungen an die Beratung zu Immobilienkrediten sind hoch. Beraterinnen und Berater, bei denen Sie individuelle Empfehlungen zu Ihrer geplanten Immobilienfinanzierung einholen, müssen Sie kundengerecht und projektgerecht informieren und Ihnen geeignete Angebote unterbreiten. Auch Immobiliar-Darlehensvermittler, die eine unabhängige Beratung anbieten oder als unabhängige Berater auftreten, müssen im Rahmen ihrer Empfehlung insbesondere Ihre finanzielle Situation und Ihre persönlichen Umstände berücksichtigen und eine hinreichende Anzahl der am Markt angebotenen Optionen zu Grunde legen.

Welche Informationen muss mir der Anbieter zur Verfügung stellen?

Der Kreditgeber muss Ihnen vor Abschluss des Vertrags ein Merkblatt mit umfangreichen Informationen aushändigen. Sie finden dort zum Beispiel Informationen über die Art des Darlehens, den effektiven Jahreszins, den Soll-Zinssatz, Betrag und Fälligkeit der einzelnen Teilzahlungen und das Beispiel eines Tilgungsplans. In dem Vertrag selbst müssen weitere Informationen enthalten sein. Dazu zählen zum Beispiel die sämtlichen sonstigen Vertragsbedingungen und die Kündigungsmöglichkeiten.

Kann ich mein Immobiliendarlehen kündigen und vorzeitig zurückzahlen?

Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können Sie nach Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung bzw. Neuvereinbarung des Zinssatzes unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Jedoch müssen vor der Abgabe der Kündigungserklärung zunächst zehn Jahre verstrichen sein, nach denen wiederum die Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden muss.

Kredite mit einer Zinsbindung von bis zu zehn Jahren können Sie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist grundsätzlich nicht vorzeitig zurückzahlen. Ein Kündigungsrecht besteht aber dann, wenn der Kunde ein Interesse an einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache (zum Beispiel bei Veräußerung oder einer anderweitigen Belastung) hat. Der Kreditgeber hat als Ausgleich einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Alle anderen Umstände, die auf Seiten des Kunden eine vorzeitige Rückführung des Darlehens möglich oder notwendig erscheinen lassen (zum Beispiel Erbschaft, Lottogewinn, Arbeitslosigkeit, Ausnutzen eines gesunkenen Kapitalmarktniveaus), die jedoch nicht im Zusammenhang mit einer Verwertung des Beleihungsobjektes stehen, begründen dagegen kein Kündigungsrecht. Dies schließt nicht aus, dass sich der Kreditgeber auch in einem solchen Fall auf eine vorzeitige Rückzahlung einlässt. Ein Anspruch des Kunden besteht jedoch nicht. Wenn der Kreditgeber zustimmt, wird er auf Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts bestehen.

Bei einem Darlehen mit variablem Zins kann der Kreditnehmer mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Darf der Kreditgeber meinen Immobilienkredit kündigen?

Einen Immobilienkredit mit fester Laufzeit darf der Kreditgeber nur kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen. Dem Kreditgeber kann dann ein Sonderkündigungsrecht zustehen, wenn sich die wirtschaftliche Situation des Kunden erheblich verschlechtert hat, wenn der Kunde mit der Rückzahlung des Darlehens in Verzug gerät oder wenn sich der Beleihungswert der Immobilie erheblich verschlechtert hat. Diese Aspekte müssen jedoch im Einzelfall genau geprüft werden.

Wenn Sie aufgrund einer Verschlechterung Ihrer wirtschaftlichen Situation nicht mehr in der Lage sind, die monatlichen Darlehensraten zu bezahlen, sollten Sie sich unverzüglich mit dem Kreditgeber in Verbindung setzen, die Probleme schildern und gemeinsam nach einer Lösung suchen.

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