Wovon hängt der Sollzinssatz ab?

Kaufen Verbraucherinnen und Verbraucher eine Immobilie, dann finanzieren sie Teile des Kaufpreises meistens mit einem Immobilienkredit, der eine festgelegte Laufzeit und fest vereinbarte Zinsen hat. Endet die Zinsbindung nach beispielsweise zehn oder 15 Jahren, müssen Sie Ihren Kredit grundsätzlich zu aktuellen Zinssätzen refinanzieren. Dafür haben Sie zwei Möglichkeiten: die Zinsanpassung (Prolongation) bei ihrem bisherigen Kreditgeber oder der Ablösekredit (Umschuldung), wenn Sie entweder zu einer anderen Bank, Sparkasse oder einem anderen Versicherungsunternehmen wechseln oder Sie mit Ihrem bisherigen Kreditgeber einen solchen Ablösekredit vereinbaren, beispielsweise um mehrerer Kreditverträge zu bündeln oder umzuschulden.

Das aktuelle Bauzinsniveau ist entscheidend

Den größten Einfluss auf die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung hat immer das aktuelle Bauzinsniveau.

Wollen Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber bleiben, greift meistens die Zinsanpassungs- oder Prolongationsvereinbarung aus Ihrem laufenden Kreditvertrag. Diese verweist in der Regel auf die aktuellen Sollzinsen, die der Kreditgeber für solche Darlehen anbietet. Wenn Sie sich für eine Umschuldung entscheiden, wird auch der neue Kreditgeber bei seinem Angebot die aktuellen Sollzinssätze zugrunde legen.

Geringer Beleihungsauslauf – günstigere Zinsen

Ganz wichtig für die Anschlussfinanzierung ist der Beleihungsauslauf. Er stellt das Verhältnis der noch offenen Restschuld zum Beleihungswert Ihrer Immobilie dar.

Der Beleihungswert ist nicht dasselbe wie der Verkehrswert, sondern ein eigener Wert. Beim Beleihungswert handelt es sich um den Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann – und zwar am maßgeblichen Grundstücksmarkt und während der gesamten Beleihungsdauer. Spekulative Elemente werden dabei ausgeschlossen.

Grundsätzlich gilt: Je niedriger Ihre Restschuld, desto geringer der Beleihungsauslauf und desto günstiger die künftig zu zahlenden Zinsen. Das heißt: Wer es schafft, bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist oder des Festzinsvertrags planmäßig oder durch Sondertilgungen signifikant zu tilgen, verringert nicht nur seine Restschuld. Er erhöht auch seine Aussicht auf - abhängig von seiner Bonität - verhältnismäßig günstige Zinskonditionen.

Zinsanpassung oder Umschuldung: Was ist besser?

Bleiben Sie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber, hängt es von der Vertragsgestaltung ab, ob bei Ihnen eine neue Kreditprüfung durchgeführt wird. Muss der Kreditgeber für die neue Festzinsvereinbarung (Zinsanpassung) keine Kreditentscheidung treffen, kann er auf ältere, vorhandene Informationen zurückgreifen. Allerdings muss jeder Kreditgeber ab Kreditvergabe mindestens jährlich das Adressatenausfallrisiko überprüfen. Das heißt: Er ermittelt das Risiko, dass Sie Ihren Kredit nicht oder nicht vollständig zurückzahlen können – oder wollen. Der Kreditgeber muss außerdem überwachen, wie werthaltig Ihre Sicherheiten sind. Sollte sich der Wert Ihrer Sicherheiten verschlechtern, muss der Kreditgeber die Immobilie in der Regel neu bewerten. Dadurch können sich auch die Konditionen der Anschlussfinanzierung verschlechtern.

Wenn Sie umschulden, muss der neue Anbieter Ihre Identität, Ihre Kreditwürdigkeit (Kapitaldienstfähigkeit) und die Werthaltigkeit der Sicherheiten (Immobilie) vollständig prüfen. Meistens wird er dazu die Immobilie selbst bewerten und so den Beleihungswert ermitteln.

Ob Sie vom bisherigen oder einem neuen Kreditgeber günstigere Konditionen angeboten bekommen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Mit Konditionsanfragen können Sie die Angebote verschiedener Kreditgeber vergleichen. Beim Kreditgeberwechsel sollten Sie die Kosten für die Übertragung der dinglichen Sicherheit , also in der Regel der Grundschuld, beim Vergleich der Angebote mitberücksichtigen.

Was sind die Folgen höherer Zinsen?

Wenn Sie die Restschuld zu einem höheren als dem bisherigen Zins tilgen müssen, müssen Sie höhere Raten zahlen oder die Tilgung dauert länger. Je nachdem, in welchem Alter Sie Ihr Eigenheim erworben haben, kann sich die Abzahlung des Immobilienkredits sogar bis in den Ruhestand hinziehen.

Für Verbraucherinnen und Verbraucher kann das problematisch werden, wenn

• sie hohe Darlehensbeträge aufgenommen und bis zum Ende der Zinsbindung verhältnismäßig wenig getilgt haben, oder
• die Grenze ihrer finanziellen Belastungsfähigkeit schon mit den Konditionen der laufenden Finanzierung ausgereizt ist.

Im schlimmsten Fall können Restschuld und Zinsdifferenz so hoch sein, dass die monatliche Rate nicht mehr aufgebracht werden kann. Dann kann die Anschlussfinanzierung sogar scheitern.

Was können Sie tun?

Frühzeitig kümmern

Setzen Sie sich nicht erst mit der Zinsanpassungsvereinbarung auseinander, wenn Ihr Kreditgeber auf Sie zukommt. Beobachten Sie, wie sich die Bauzinsen entwickeln. Daten dazu finden Sie beispielsweise auf den Websites der Deutschen Bundesbank, von Kreditgebern und von Kreditvermittlern.

Prüfen, ob Sie zusätzlich tilgen sollten

Je niedriger Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, desto niedriger sind die Zinsen, die Sie für die Zinsanpassungsvereinbarung oder den Ablösekredit zahlen müssen. Klären Sie frühzeitig, um welchen Betrag Sie Ihre errechnete Restschuld weiter senken müssten, damit Sie von einem günstigeren Zinssatz profitieren. Versuchen Sie, diesen Betrag aufzubringen, um den Zinsvorteil zu nutzen.

Gerade wenn Sie bislang von einem günstigen gebundenen Sollzinssatz profitiert haben, kann sich Tilgen lohnen. Überprüfen Sie Ihre laufende Vereinbarung. In vielen Kreditverträgen ist vorgesehen, dass Sie jährlich begrenzte Sondertilgungen leisten können, beispielsweise 5 oder 10 Prozent der aufgenommenen Gesamtsumme. Häufig ist auch geregelt, dass Sie den monatlichen Tilgungssatz in bestimmtem Umfang erhöhen können.

Wenn Sie sich bei Vertragsabschluss kein Sondertilgungsrecht haben einräumen lassen, können Sie verfügbare Beträge beiseitelegen – und damit auf einen Schlag tilgen, wenn Ihre aktuelle vertragliche Zinsbindung ausläuft.

Unabhängig davon, ob Sie ein Sondertilgungsrecht haben oder nicht: Ein wichtiger Zeitpunkt bei länger laufenden Zinsbindungsfristen ist zudem das exakte Datum, nachdem Sie das Darlehen vollständig empfangen haben. Denn zehn Jahre danach haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht, können Ihr Darlehen also ganz oder teilweise kündigen. So können Sie Ihre Restschuld im Ganzen oder zum Teil tilgen, ohne dass auf den Betrag eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, also eine Zahlung für die vorzeitige Tilgung. Beachten müssen Sie dabei lediglich, dass Sie nach Ablauf der zehn Jahre eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten müssen. Prüfen Sie auch diese Option.

Beraten lassen

Nutzen Sie Beratungsangebote. Die Kundenberaterinnen und -berater bei Banken, Sparkassen und Versicherungsunternehmen sowie unabhängige Immobiliendarlehensvermittlerinnen und -vermittler sind verpflichtet, Sie individuell zu beraten. Sie müssen Ihre finanzielle Situation und Ihre persönlichen Umstände berücksichtigen und Ihnen verschiedene Finanzierungsoptionen anbieten.

Wichtig ist: Geben Sie den Betreffenden alle erforderlichen Informationen. Vergleichen Sie verschiedene Angebote.

Angebote für die Anschlussfinanzierung können Sie auch mit unabhängigen Expertinnen und Experten besprechen. Diese finden Sie unter anderem bei den Verbraucherzentralen.

Forward-Darlehen durchrechnen

Viele Kreditgeber bieten Verbraucherinnen und Verbrauchern an, schon lange vor Auslaufen ihrer aktuellen Zinsbindung eine neue Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Behalten Sie die aktuelle Bauzinsentwicklung im Blick und prüfen Sie, ob Sie ein solches Forward-Darlehen abschließen wollen. Diese werden in der Regel bis zu fünf Jahre im Voraus angeboten.

Dabei sollten Sie beachten: Beim Forward-Darlehen wird in der Regel für jeden Monat bis zum Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist bzw. dem Beginn des neuen Kredits ein Zinsaufschlag fällig. Der kann unterschiedlich hoch sein.

Besprechen Sie bei der Beratung, ob und wann ein solches Forward-Darlehen für Sie geeignet sein könnte.

Komplexe Finanzierungsangebote genau prüfen

Ein komplexes Finanzierungsmodell, das für die Erstfinanzierung und die Anschlussfinanzierung angeboten wird, ist die Sofortfinanzierung durch eine Bausparkasse. Hierbei wird ein Bausparvertrag mit einem Vorfinanzierungsdarlehen kombiniert. Dabei handelt es sich um ein Darlehen ohne laufende Tilgung, das dazu dient, die Ansparphase des Bausparvertrags zu überbrücken. Nach dessen Zuteilung wird das Vorfinanzierungsdarlehen durch das Bausparguthaben und -darlehen abgelöst.

Bevor Sie eine solche Sofortfinanzierung in Betracht ziehen, sollten Sie sich rechtzeitig und gründlich mit den vertraglichen Regelungen auseinandersetzen. Um sicherzustellen, dass diese Finanzierungsform Ihren Plänen und Erwartungen entspricht, sollten Sie sich in der Beratung genau über das jeweilige Bausparprodukt, dessen Ablauf und mögliche Risiken informieren.

Scheinbar unkomplizierte Kreditangebote meiden

Im Internet gibt es zahlreiche Angebote, die für finanzielle Notlagen unkomplizierte Kredite versprechen. Seien Sie sehr vorsichtig: Meistens stecken kriminelle Absichten dahinter.

Prüfen Sie, ob die angeblichen Kreditgeber in Deutschland oder in einem anderen Land des Europäischen Wirtschaftsraums lizenziert sind. Dies erfahren Sie über die Unternehmensdatenbank der BaFin oder entsprechende Websites der ausländischen Aufsichtsbehörden.

Regelmäßig weist die BaFin auf unseriöse Praktiken hin und informiert über unseriöse Kreditwebsites, unter anderem weil die Betreibenden keine Erlaubnis für das Kreditgeschäft besitzen. Bitte beachten Sie aber: Diese Hinweise können aufgrund der großen Zahl betrügerischer Angebote sowie ständig wechselnder Praktiken nie vollständig sein.

Vorsicht vor Social Media

Auf Plattformen wie YouTube, TikTok, Reddit & Co. finden Sie viele Ratschläge zur Immobilien- und Anschlussfinanzierung. Häufig sind die Erläuterungen und Tipps gut verständlich und sinnvoll. Es gibt aber auch einige Tipps, die falsch oder zumindest irreführend sind. Verbraucherinnen und Verbrauchern mit schlechter Bonität wird zum Beispiel häufig empfohlen, die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Kreditgeber abzuschließen. Begründet wird dies damit, dass dieser die Kreditwürdigkeit nicht neu prüfe. Das ist falsch.

Ereignisse während der laufenden Erstfinanzierung, die sich negativ auf Ihre Bonität ausgewirkt haben, beispielsweise Ratenzahlungen, die nicht wie vereinbart geleistet wurden, wird der Kreditgeber beim Prolongationsangebot berücksichtigen. Der bisherige Kreditgeber ist übrigens grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Prolongation zu den „günstigsten Marktkonditionen“ anzubieten. Schon deshalb sollte man sich frühzeitig auch nach Vergleichsangeboten umsehen.

Überprüfen Sie immer zuerst, wie vertrauenswürdig Ihre Quelle in den Sozialen Medien ist. Selbst wenn diese seriös ist und die Tipps grundsätzlich richtig sind, gilt: Allgemeine Ratschläge in den sozialen Medien ersetzen nie eine individuelle Beratung. Zu welchen Konditionen Sie weiterfinanzieren können, erfahren Sie immer erst, wenn Sie Angebote vergleichen.

Staatliche Unterstützungsangebote prüfen

Es kann vorkommen, dass eine Immobilienfinanzierung nicht wie geplant verläuft und Kreditraten zu hohen finanziellen Belastungen führen. Wenn diese zu hoch sind, können Eigentümerinnen und Eigentümer von selbst genutztem Wohneigentum möglicherweise Anspruch auf einen Lastenzuschuss haben. Voraussetzung ist insbesondere, dass sie nicht bereits andere staatliche Unterstützungsleistungen für Wohnkosten wie beispielsweise Bürgergeld oder Grundsicherung im Alter erhalten. Nähere Informationen geben die Wohngeldbehörden der Gemeinde-, Stadt- oder Kreisverwaltungen.

Schuldnerberatung aufsuchen

Wer sich seine Raten nicht mehr leisten kann oder fürchtet, keine bezahlbare Anschlussfinanzierung zu bekommen, sollte umgehend Unterstützung suchen.

Worauf Sie achten sollten und welche Beratungsstellen Ihnen bei Überschuldung helfen können, finden Sie auf der Website der Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung e.V.

Wenn nötig: den Schaden begrenzen

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht mehr finanzieren können, sollten Sie gemeinsam mit Ihrem Kreditgeber versuchen, den finanziellen Schaden zu begrenzen. Eine Möglichkeit kann sein, die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen und damit die Zwangsversteigerung zu vermeiden.