Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anlegerinnen und Anleger meist überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Shopping Malls, Hotels oder Logistikzentren. Es gibt jedoch auch offene Immobilienfonds, die vor allem in Wohngebäude investieren.

Im Unterschied zu Wertpapierfonds legen offene Immobilienfonds das eingesammelte Kapital also nicht in Finanzinstrumente, sondern in Sachwerte an. Offene Immobilienfonds müssen mindestens 51 Prozent des eingesammelten Kapitals in Immobilien angelegen, also in bebaute oder unbebaute Grundstücke. Offene Immobilienfonds haben eine unbegrenzte Laufzeit.

Erträge erzielen die Fonds in erster Linie durch Mieteinnahmen aus den Immobilien und deren Wertzuwachs. Zinserträge können dazukommen, soweit Fonds ihr Vermögen etwa als Bankguthaben oder in festverzinsliche Wertpapiere angelegt haben.

Offene Immobilienfonds müssen mindestens 5 Prozent und können höchstens 49 Prozent des Fondsvermögens als liquide Mittel wie Bankguthaben und festverzinsliche Wertpapiere vorhalten.

Für wen können offene Immobilienfonds geeignet sein?

Offene Immobilienfonds können für Sie in Betracht kommen, wenn Sie eine mittel- bis langfristige Geldanlage suchen und mögliche Wertschwankungen sowie einen eventuellen Wertverlust des eingesetzten Kapitals verkraften können.

Die Geldanlage in offene Immobilienfonds bietet gegenüber einer Investition in einzelne Objekte und anderen Formen von Immobilieninvestments den Vorteil, dass das Verlustrisiko durch die Streuung der Anlage auf eine Vielzahl von Immobilien verringert wird. Eine Anlage in Immobilien in verschiedenen Regionen und mit unterschiedlichen Nutzungsarten trägt zusätzlich zur Risikostreuung bei.

Welche Risiken bestehen bei offenen Immobilienfonds?

Hauptrisiko eines Investments in einen offenen Immobilienfonds ist ein möglicher Wertverlust: Sie haben keine Garantie dafür, wie die Wertentwicklung des Fonds tatsächlich verläuft. Der Wert Ihrer Fondsanteile kann sinken und Sie können das eingesetzte Kapital teilweise oder – im Extremfall – ganz verlieren.

Die Fonds sind nicht unabhängig von den gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen an den Standorten der jeweiligen Immobilien. Hinzu kommen unter anderem die typischen Risiken einer Anlage in Immobilien: Beispielsweise kann es bei einer Insolvenz von Mietern zu Mietausfällen kommen, es kann Leerstand geben oder eine Verschlechterung der Bewertung von Immobilien im Portfolio.

Wenn Fonds auch außerhalb des Euroraums investieren, können Wechselkursrisiken hinzukommen, die möglicherweise nicht abgesichert sind.

In gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen kann es dazu kommen, dass die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt wird, zum Beispiel bei nicht ausreichend vorhandener Liquidität im Fonds.

Was muss ich beim Kauf und Verkauf offener Immobilienfonds beachten?

Die Mindestanlagebeträge in offene Immobilienfonds sind gering. Auch Sparpläne mit niedrigen monatlichen Raten sind möglich.

Offene Immobilienfonds können Sie unter anderem über eine Bank oder bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft kaufen, die hinter dem jeweiligen Fonds steht.

Neben dem direkten Kauf können Sie Anteile vieler offener Immobilienfonds auch an der Börse kaufen und verkaufen. Beachten Sie, dass nicht alle offenen Immobilienfonds an der Börse gehandelt werden und gegebenenfalls die Kurse dort – je nach Angebot und Nachfrage – erheblich von den Ausgabe- und Rücknahmepreisen der Kapitalverwaltungsgesellschaften abweichen können.

Eine Rückgabe der Fondanteile an die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist dagegen nicht jederzeit möglich. Hier gelten folgende Regelungen:

• Fondsanteile müssen ab dem Kaufdatum mindestens 24 Monate gehalten werden. Erst dann können sie an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgegeben werden.
• Für Fondsanteile, die nach dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gilt außerdem eine zwölfmonatige Kündigungsfrist für die Rückgabe. Der Rücknahmepreis, den der Anleger bzw. die Anlegerin für seine bzw. ihre Fondsanteile erhält, steht zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Kündigung nicht fest. Der Rücknahmepreis kann niedriger oder höher sein als der Anteilswert zum Zeitpunkt der Kündigung.

Sie haben also in diesem Zeitraum keinen Zugriff auf Ihr eingesetztes Kapital, wenn Sie die Fondsanteile nicht unmittelbar an der Börse verkaufen, sondern sie an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben.

Welche Kosten sind mit dem Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds verbunden?

Wenn Sie Fondsanteile nicht an der Börse kaufen, fällt in der Regel ein Ausgabeaufschlag an, den Sie zusätzlich zum Wert der Fondsanteile zahlen müssen. Bei Rückgabe der Anteile an die Kapitalverwaltungsgesellschaft wird teilweise auch ein Rücknahmeabschlag erhoben, der vom Wert der Fondsanteile abgezogen wird.

Auswirkungen auf die Entwicklung des Wertes des Fondsanteils haben auch eine Reihe von Kosten und Aufwendungen, die laufend aus dem Fondsvermögen beglichen werden und damit indirekt von Ihnen zu tragen sind. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um jährlich laufende Kosten wie die Verwaltungsvergütung für das Management des Fonds durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die Vergütung für die Verwahrstelle sowie Aufwendungsersatz für die Kosten der Prüfung des Rechenschaftsberichts durch einen Wirtschaftsprüfer bzw. eine Wirtschaftsprüferin und Steuerberatungskosten hinsichtlich der Wahrnehmung steuerlicher Erklärungspflichten durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Fonds. Daneben entstehen Transaktionskosten beim An- und Verkauf von Vermögensgegenständen. Wenn eine erfolgsabhängige Vergütung („Performance Fee“) vereinbart ist und die Voraussetzungen vorliegen, ist auch diese aus dem Fondsvermögen zu zahlen.

Alle Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf Ihrer Fondsanteile müssen Ihnen immer rechtzeitig vorab genannt werden – unabhängig davon, ob Sie Fondsanteile beratungsfrei oder mit Beratung erwerben oder veräußern. Prüfen Sie diese Ex-ante-Kosteninformation gründlich und vergleichen Sie gegebenenfalls Angebote verschiedener Anbieter.

Achten sollten Sie auf die eventuell unterschiedlichen Anteilpreise und die Zusatzkosten, vor allem auf die Höhe des Ausgabeaufschlags und die laufenden Kosten, wie insbesondere die jährliche Verwaltungsvergütung.

Bei manchen Banken müssen Sie zudem jährlich Depotgebühren dafür bezahlen, dass diese Ihre Fondsanteile in einem Depot verwahren.

Welche Informationen müssen mir zur Verfügung gestellt werden?

Jedes Unternehmen, das in Deutschland einen offenen Immobilienfonds für Privatanlegerinnen und Privatanleger auflegen will, muss einen Verkaufsprospekt erstellen. Dieser enthält als Mindestangabe alle relevanten wirtschaftlichen und juristischen Details zu dem betreffenden Fonds.

Hinzu kommt das Basisinformationsblatt. Dieses soll Sie in die Lage versetzen, Art und Risiken des betreffenden Fonds zu verstehen, damit Sie auf dieser Grundlage eine fundierte Entscheidung treffen können. Lesen Sie das Basisinformationsblatt unbedingt sorgfältig durch, bevor Sie sich für den Kauf eines Anteils an einem Fonds entscheiden. Um verschiedene Fonds besser miteinander vergleichen zu können, müssen die Basisinformationsblätter ein einheitliches Format haben. Es müssen Informationen zum Fonds selbst, zur Zielgruppe, zur empfohlenen Haltedauer, zu den Anlagezielen und der Anlagepolitik, zu den Risiken und verschiedenen Performance-Szenarien sowie zu den Kosten und Gebühren enthalten sein.

Das Basisinformationsblatt und der Verkaufsprospekt sowie, sofern es sich nicht um einen neu aufgelegten Fonds handelt, die neuesten Halbjahres- und Jahresberichte müssen Ihnen auf einem dauerhaften Datenträger wie zum Beispiel E-Mail oder USB-Stick, einer Website oder auf Verlangen kostenlos in Papierform zur Verfügung gestellt werden, bevor Sie einen Kaufauftrag abgeben. Dies gilt auch, wenn Sie keine Beratung zum Erwerb der Fondsanteile in Anspruch nehmen. Zudem ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft gesetzlich verpflichtet, fortlaufend halbjährlich und jährlich über die weitere Entwicklung des Fonds zu berichten.

Wenn Sie sich zum Beispiel durch eine Bank, eine Sparkasse oder ein Finanzdienstleistungsinstitut beraten lassen, muss Ihnen in der Geeignetheitserklärung ausgeführt werden, weshalb der empfohlene Fonds zu Ihnen passt. Neben einer Dokumentation dieser Geeignetheitserklärung erhalten Sie von Ihrem Institut eine Aufstellung der Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf von Fondsanteilen entstehen. Prüfen Sie unbedingt diese Unterlagen.

Wie werden offene Immobilienfonds und ihr Vertrieb beaufsichtigt?

Kapitalverwaltungsgesellschaften mit Sitz in Deutschland, die offene Immobilienfonds für Privatanlegerinnen und Privatanleger verwalten, benötigen dafür die Erlaubnis der BaFin. Sie müssen eine Reihe von Anlagevorschriften einhalten. Bei Fonds, die in Deutschland aufgelegt werden, ist auch die Produktaufsicht Aufgabe der BaFin. Das bedeutet, dass sie beispielsweise die Anlagebedingungen von offenen Immobilienfonds und deren Änderungen genehmigt und die Einhaltung der Anlagevorschriften durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft aufsichtlich überwacht.

Die BaFin prüft und beurteilt jedoch nicht, ob die vom Fondsmanagement verfolgte Anlagestrategie erfolgsversprechend ist. Diese Risiken, die mit dieser Form der Geldanlage verbunden sind, tragen allein Sie als Anlegerin oder Anleger.

Lesen Sie daher alle Unterlagen aufmerksam durch. Versuchen Sie, sich ein möglichst umfassendes Bild von dem angebotenen Produkt und den damit verbundenen Risiken zu machen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Die wenigen in anderen Ländern der Europäischen Union (EU) aufgelegten, in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen offenen Immobilienfonds unterliegen nicht der Produktaufsicht der BaFin, sondern der Aufsicht der jeweils zuständigen nationalen Aufsichtsbehörde. Das Herkunftsland und die dort zuständige Aufsichtsbehörde müssen unter anderem im Basisinformationsblatt angegeben werden. Für den Vertrieb solcher EU-ausländischer Fonds in Deutschland sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Lediglich deren Vorliegen überprüft die BaFin in einem standardisierten Verfahren.

Die Aufsicht über die Vertriebswege hängt davon ab, wer die Fonds vertreibt. Finanzanlagevermittlerinnen und -vermittler sowie Honorar-Finanzanlageberater und -beraterinnen, die Fonds vertreiben, werden von der Behörde beaufsichtigt, die gemäß der Gewerbeordnung für sie zuständig ist. Je nach Bundesland können dies die Industrie- und Handelskammer, der (Land-)Kreis, die Gewerbeämter oder auch die Ortspolizei sein. Anlageberaterinnen und -berater sowie Honorar-Anlageberaterinnen und -berater sind von den Banken und Finanzdienstleistungsinstituten, die sie beschäftigen, der BaFin anzuzeigen und werden gemäß den gesetzlichen Verhaltensvorschriften im Rahmen der regelmäßigen Aufsicht über die Banken und Finanzdienstleistungsinstitute durch die BaFin überwacht.