Seit Mitte 2022 stehen die Gewerbe- und auch Wohnimmobilienmärkte unter Druck. Gewerbeimmobilienrisiken haben sich teilweise materialisiert. Die Folge: zum Teil erhebliche Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Exposures bei einigen Banken und Versicherern.

Die Lage am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, zu dem auch die gewerblichen Wohnimmobilien zählen, blieb 2024 angespannt. Das zeigte sich zunehmend an steigenden Quoten notleidender Kredite (Non-Performing-Loans – NPLs) der deutschen Kreditinstitute, also der bedeutenden Institute (Significant Institutions – SIs) und der weniger bedeutenden Institute (Less Significant Institutions – LSIs). Am Wohnimmobilienmarkt zeigten sich ab Mitte 2024 deutliche Anzeichen für einen Rückgang der Risiken.

Gewerbeimmobilien

Insgesamt betrachtet sind die Risiken aus dem Gewerbeimmobilienmarkt für die Finanzstabilität weiterhin erhöht. Für sich genommen dürften sie aber die Funktionsfähigkeit des Finanzsystems nicht gefährden. Dennoch können einzelne Institute durch größere Kreditausfälle in ihrem Portfolio stark belastet werden. Für von der BaFin beaufsichtigte Unternehmen besonders wichtig sind der deutsche und der US-amerikanische Immobilienmarkt.

Banken mit einem Schwerpunkt in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien, die Verluste in diesem Segment unter Umständen nicht durch andere Geschäftsfelder kompensieren können, und Projektentwickler unterliegen somit wegen ihrer spezifischen Geschäftsmodelle einem erhöhten Risiko.

Preisrückgänge vorerst gestoppt, Neugeschäft stockt weiterhin

Gewerbeimmobilienkredite haben eine hohe Bedeutung für den deutschen Bankensektor. 2024 machten sie gut 9 Prozent der aggregierten Bilanzsumme der deutschen Banken aus. Die Preise für Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien sind, gemessen am vdp-Immobilienpreisindex, von Mitte 2022 bis zum dritten Quartal 2024 um etwa 17 Prozent gefallen, die Preise für gewerbliche Wohnimmobilien um etwa 8 Prozent.

Seit Anfang 2024 hat sich die Preisentwicklung von deutlich niedrigem Niveau aus ein wenig erholt. Der Gewerbeimmobilienmarkt wies Ende 2024 aber noch keine stabile Tendenz auf und blieb fragil (siehe Abbildung 1).

Abbildung 1: Preise für Gewerbeimmobilien in Deutschland nach zentralen Objekttypen

Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V., BaFin-eigene Darstellung, Stand: 26. November 2024

Transaktionsvolumen und Neukreditgeschäft weiter auf niedrigem Niveau

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt wurde 2024 insbesondere durch das schwache Wirtschaftswachstum, hohe Zinsen, hohe Baukosten und die noch hohe Kerninflation belastet. Daneben trübten die gestiegenen Home Office-Quoten und der Online-Handel schon länger den Gewerbeimmobilienmarkt. Diese Faktoren, die das Angebot und die Nachfrage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt bestimmen, sowie das geringe Transaktionsvolumen lassen weitere Preisrückgänge möglich erscheinen.

In den USA sind seit März 2022 die Preise am Gewerbeimmobilienmarkt um etwa 19 Prozent gefallen. Vor allem die Preise von Büroimmobilien stehen mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von etwa 21 Prozent unter Druck. Insbesondere eine immer noch hohe Kerninflation und dementsprechend – trotz kürzlicher Senkungen – hohe Zinsen sorgen dafür, dass die Situation angespannt bleibt.

Diese Entwicklungen spiegelten sich auch in der Vergabe von Krediten für Gewerbeimmobilien wider. Das Neukreditgeschäft in den drei zentralen Gewerbeimmobilienteilmärkten – also Büroimmobilien, gewerbliche Wohnimmobilien und Einzelhandelsimmobilien – konnte sich von dem Einbruch im vierten Quartal 2022 noch nicht nachhaltig erholen und blieb 2024 im historischen Vergleich schwach (siehe Abbildung 2).

Abbildung 2: Entwicklung des Neukreditgeschäfts für Gewerbeimmobilien in Deutschland nach zentralen Objekttypen

Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V., BaFin-eigene Darstellung, Stand: 26. November 2024

Kreditqualität verschlechtert sich weiter

Risiken für Kreditinstitute bestehen vor allem in der Kombination aus Kreditausfällen und sinkenden Werten von Sicherheiten. Seit Ende 2022 stieg die NPL-Quote für mit Gewerbeimmobilien besicherte Kredite vor allem bei den SIs aufgrund des relativ hohen US-Gewerbeimmobilien-Exposures spürbar, die NPL-Quote aller deutschen Institute in diesem Portfolio verdoppelte sich von einem niedrigen Niveau aus innerhalb von 18 Monaten nahezu. Der Anstieg der NPL-Quoten in den Gewerbeimmobilienkreditportfolios aller deutschen Banken setzte sich fort: Im dritten Quartal 2024 lag sie im Aggregat bei 4,47 Prozent. Als Reaktion auf diese Entwicklungen haben SIs und LSIs ihre Risikovorsorge für Gewerbeimmobilienkreditbestände stark erhöht – insbesondere gegen Ende 2023. Im ersten Halbjahr 2024 stieg sie weiterhin leicht.

Besonders risikobehaftet sind Anschlussfinanzierungen von (Bestands-)Krediten. Mehr als die Hälfte des Volumens der noch laufenden Kredite wies Ende 2024 Zinsen unter 3 Prozent auf. Allein 2025 und 2026 stehen für 100 Milliarden dieser Gewerbeimmobilienkredite Verhandlungen über die Anschlussfinanzierungen an. Dies macht etwa 10 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilienkreditvolumens aus.

Auch Kredite für Projektentwickler bergen hohe Risiken für Banken: Projektentwickler gehen mit ihrer Investition in Vorleistung. Die den Markt belastenden Faktoren wie hohe Zinsen führen dazu, dass Objekte weniger nachgefragt oder gar nicht realisiert werden. Eine geringere Rendite oder Schwierigkeiten bei der Tilgung des Investitionskredits können die Folge sein. Für die Kreditgeber besteht dann ein erhebliches Kreditausfallrisiko.

Die möglichen direkten Folgen aus der Insolvenz der Signa-Gruppe führen voraussichtlich bei keiner deutschen Bank – auch ohne Berücksichtigung von Sicherheiten – zu einer Verletzung der harten Kapitalanforderungen.
Der gestiegene Anteil der gemeldeten notleidenden Kredite sowie die höhere Risikovorsorge machen deutlich, dass sich die Risiken in Gewerbeimmobilienmarkt zunehmend materialisieren. Die schwierige Marktsituation wird die Erträge der Banken in diesem Segment noch für einen längeren Zeitraum belasten.

Versicherer und Pensionskassen

Das Gewerbeimmobilien-Exposure der Versicherer hat in den vergangenen Jahren leicht zugenommen – vor allem in ihrem indirekt über Immobilienfonds gehaltenen Bestand. Innerhalb der Kapitalanlagen der Versicherer, die unter Solvency II fallen, lag das Gesamtexposure in Gewerbeimmobilien im zweiten Quartal 2024 bei knapp 164 Milliarden Euro. Damit machten Investitionen in Gewerbeimmobilen etwa 8 Prozent der gesamten Kapitalanlagen aus. Pensionskassen waren mit einem Anteil von etwa 12 Prozent stärker in Gewerbeimmobilien investiert.

Eine repräsentative Erhebung der BaFin zum Kapitalanlageverhalten der Versicherer und Pensionskassen aus dem Jahr 2024 zeigt, dass die befragten Unternehmen zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum Jahresendwert 2022 ihren Bestand an (überwiegend) gewerblich genutzten Immobilien, vor allem Büroimmobilien, um etwa 7 Prozent abwerteten. Bei der Finanzierung von Immobilien(-projekten) betrug die Anpassung 11,5 Prozent.

Auch wenn sich im Einzelfall Risiken materialisieren, scheint das Risiko für die Versicherungsbranche beherrschbar. Ein wesentlicher Grund hierfür ist, dass das Gewerbeimmobilienrisiko für Versicherer gemessen an der Gesamtbilanz von nachgelagerter Bedeutung ist, wenn man es mit anderen Marktrisiken vergleicht – etwa mit Zins- und Spread-Risiken für Lebensversicherer oder versicherungstechnischen Risiken für Nicht-Lebensversicherer.
Einige Versicherer haben in der Vergangenheit direkt oder indirekt über Fonds in Immobilien-Projektentwickler investiert, auch in die insolvente Signa-Gruppe. Aufgrund der Insolvenz einzelner Immobilienunternehmen kam es zu Verlusten. Diese Erfahrung zeigte, dass die Versicherer ihr Risikomanagement anpassen müssen. Komplexere und risikoreichere Investitionen erfordern ein darauf ausgerichtetes Risikomanagement und eine angemessene personelle Ausstattung.

Immobilienfonds

Deutsche Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) machen mit mehr als 30 Prozent einen großen Anteil am europäischen Markt für offene Immobilienfonds aus. Publikumsfonds verzeichneten seit Anfang 2024 anhaltende Nettomittelabflüsse. Diese könnten den Verkaufsdruck und damit den Preisrückgang für Gewerbeimmobilien weiter verschärfen. Bei Spezialfonds gab es bisher keine nennenswerten Nettomittelabflüsse.

Im Jahr 2024 war im Markt grundsätzlich genug Liquidität bei den Immobilienfonds vorhanden. Offen ist, ob dies so bleibt, oder ob sich einzelne Fonds Liquiditätsengpässen ausgesetzt sehen werden. KVGen können, soweit bei konkreten Fonds vorhanden, Liquiditätsmanagementtools wie Rückgabefristen und Rücknahmebeschränkungen bzw. Mindesthaltefristen nutzen, um die Liquidität der von ihnen verwalteten offenen Investmentvermögen besser zu steuern.

Bei einer jährlichen Abfrage der BaFin zu Liquiditätsmanagementtools zum 31. Dezember 2023 zeigte sich, dass bei etwa 80 Prozent der Spezial-Immobilienfonds Regelungen zu Rückgabefristen bestehen und die vereinbarte Rückgabefrist meist sechs Monate beträgt. Für Publikum-Immobilienfonds bestehen gesetzliche Mindesthaltefristen (24 Monate) und Rückgabefristen (12 Monate). Die Maßnahmen sollen präventiv wirken, bevor KVGen gezwungen sind, die Anteilscheinrücknahme vollständig auszusetzen. Davon machten im Jahr 2024 allerdings bis September nur drei Spezialfonds Gebrauch.

Um die im jahrelangen Niedrigzinsumfeld schwache Zinsmarge zu kompensieren, hatten einzelne Banken alternative Ertragsquellen erschlossen und dabei unter anderem Eigeninvestitionen in Immobilien deutlich ausgebaut. Bei Sparkassen und Genossenschaften betrug 2023 der Anteil an der Bilanzsumme über 3 Prozent. Ein wesentlicher Anteil der Eigeninvestitionen entfiel auf Immobilienfonds: Ende 2023 hielten deutsche Banken etwa 57 Milliarden Euro in Immobilienfonds Der anhaltende Abschwung an den Immobilienmärkten im In- und Ausland führte 2023 zunehmend zu Abwertungen bei Immobilienfonds und zu Abschreibungsbedarf bei den betroffenen Instituten.

Wohnimmobilien

Auch auf dem Wohnimmobilienmarkt wirkten sich die gestiegenen Zinsen und die hohe Inflation seit 2022 auf die Preise aus. Ein Teil der in den Vorjahren entstandenen Überbewertungen wurde dadurch abgebaut. Im Verlauf des Jahres 2024 zeigten sich am Wohnimmobilienmarkt deutliche Anzeichen für einen Rückgang der Risiken.

Stabilisierung fortgeschritten, aber noch nicht abgeschlossen

Nachdem die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum von 2022 an im Bundesdurchschnitt relativ stark gesunken waren, stabilisierte sich der Wohnimmobilienmarkt im Verlauf des Jahres 2024 zunehmend. Die Preise begannen wieder, leicht zu steigen (siehe Abbildung 3).

Gemäß des vdp-Immobilienpreisindexes verlief dieser Prozess in den Top-7 Städten – also in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – etwas schneller als landesweit. Aus Daten der Transaktionsplattform Europace geht bei segmentspezifischer Betrachtung eine besonders positive Tendenz bei Bestandshäusern hervor. Insgesamt waren Bestandsbauten im November 2024 rund 3,9 Prozent teurer als im Januar 2024 (Gesamtmarkt 2,9 Prozent), obwohl sie während des Marktabschwungs ab 2022 besonders von Preisrückgängen betroffen gewesen waren, während sich die Preise für Neubauten relativ stabil zeigten. Die im Vergleich zu der Preisentwicklung von Neubauten stärkere positive Tendenz bei Bestandsbauten ist unter anderem auf den anhaltenden Anstieg der Baukosten zurückzuführen, der die Nachfrage nach Neubauten gedämpft hat, während Bestandsbauten in Relation dazu sukzessive wieder wirtschaftlich attraktiver wurden.

Abbildung 3: Preise für Wohnimmobilien in Deutschland

1 Transaktionsgewichtet. Berechnungen der Bundesbank auf Basis von Preisangaben der bulwiengesa AG. Daten sind vierteljährlich. Quelle: Deutsche Bundesbank, BaFin-eigene Darstellung, Stand: 30. September 2024

Die Neukreditvergabe war bis Ende 2022 um bis zu 50 Prozent eingebrochen. Seitdem erholte sie sich zunehmend, wenn auch auf (noch) niedrigem Niveau. In den Monaten Januar bis November 2024 wurden rund 22 Prozent mehr Wohnungsbaukredite an private Haushalte vergeben als im Vorjahreszeitraum in 2023. Die jährliche Wachstumsrate für den Bestand an Wohnungsbaukrediten an private Haushalte, die in den Jahren zuvor gesunken war, stabilisierte sich 2024 und belief sich in den ersten beiden Quartalen jeweils auf 0,9 Prozent und im dritten Quartal auf 1,0 Prozent.

Abbildung 4: Wachstumsraten von Wohnungsbaukrediten inländischer Banken*

* Angaben um statistisch bedingte Veränderungen bereinigt. 1) Einschl. Selbständigen und Einzelkaufleuten. 2) Ohne Selbständige und Einzelkaufleute. Quelle: Berechnungen der Bundesbank, Stand 30. September 2024

Kreditrichtlinien leicht gestrafft, Verlustraten auf niedrigem Niveau

Banken haben in den ersten drei Quartalen 2024 ihre Vergabestandards für private Wohnungsbaukredite im Vergleich zum jeweiligen Vorquartal leicht gestrafft, wie die Deutsche Bundesbank in ihrem Bank Lending Survey für Deutschland von Oktober 2024 zeigt.

Die Verlustraten – also das Verhältnis aus den Verlusten aus Kreditgeschäften zu den ausstehenden, durch Wohnimmobilien besicherten Krediten – bewegten sich auf niedrigem Niveau. Sie blieben 2023 – anders als bei Gewerbeimmobilien – gegenüber dem Vorjahr konstant. Auch die Wertberichtigungen der Kreditgeber für laufende Finanzierungen waren weiter moderat: Im dritten Quartal 2024 lag die Kreditrisikovorsorge für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite an private Haushalte bei 1,16 Prozent und damit leicht über dem Durchschnitt der Vorquartale. Die Kreditrisikovorsorgequote beschreibt das Verhältnis von Kreditvorsorgebeständen zum Kreditbestand. Eine Ursache für den leichten Anstieg der Kreditrisikovorsorgequote lag in den höheren Zins- und Tilgungsleistungen, die bei Anschlussfinanzierungen zu Problemen führen können.

Der positive Trend am Wohnimmobilienmarkt basiert auf einem latenten Nachfrageüberhang. Frühere Preissenkungen, Reallohnsteigerungen und der Rückgang der Hypothekenzinsen in der jüngeren Zeit haben Wohnimmobilien bereits etwas erschwinglicher gemacht. Soweit sich diese Tendenz fortsetzt und gleichzeitig die Lage am Arbeitsmarkt stabil bleibt, könnte sich die am Mietmarkt spürbare Nachfrage auch wieder bei der Nachfrage nach Wohneigentum bemerkbar machen und den Markt nachhaltig stabilisieren. Sollte sich die Konjunktur hingegen weiter eintrüben und dadurch die Arbeitslosigkeit erheblich steigen, besteht die Gefahr von Rückschlägen und zunehmenden Kreditausfällen.

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